Conditions pour devenir propriétaire d’un bien immobilier en Espagne

1ère étape : sollicitation de votre NIE

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Espagne, il vous faudra dans un premier temps solliciter votre numéro d’identification d’étranger appelé NIE. Le NIE correspond au numéro d’identification attribué à tout individu non-citoyen espagnol. Les citoyens européens comme non-européens reçoivent un NIE composé de la lettre « X » ou « Y » et d’une suite de 8 chiffres.

La demande de Numéro d’Identification d’Étranger se fait auprès des services administratifs espagnols et plusieurs documents doivent être rédigés et remplis en Espagne. Plusieurs déplacements peuvent être nécessaires et un justificatif officiel qui prouve la nécessité d’obtenir un Numéro d’Identification d’Étranger est demandé.

Afin de vous éviter plusieurs déplacements en Espagne ainsi que des démarches administratives pouvant se révéler complexes, ImmoValencia peut prendre en charge la sollicitation de votre NIE et toutes les démarches nécessaires à son obtention. Fort de son expérience et de sa présence à Valence, ImmoValencia parvient généralement à obtenir votre NIE en une journée.

2ème étape : Compromis de vente

Une fois qu’un bien immobilier idéal a été choisi et une fois que les parties auront passé un accord verbal, l’étape suivante consistera à formaliser les conditions de l’offre par la rédaction d’un compromis de vente.

Le compromis de vente n’est que très rarement signé par-devant notaire en Espagne. Pourtant, bien que ce compromis soit un acte sous seing privé, il a valeur de loi entre les parties et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la réitération de la vente par-devant notaire.

Il n’existe pas de loi concernant les frais de réservation mais s’élèvent généralement à 10% du prix de vente du bien immobilier. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé. Il est important de déterminer le moyen de paiement de ces 10%. La pratique des chèques en Espagne est inexistante il vous sera demandé de payer en espèces ou par virement.

3ème étape : Acte authentique

Une vente est officiellement terminée en Espagne lorsque l’acte authentique d’achat est signé par-devant notaire, que le paiement final est effectué et que la possession est conférée à l’acheteur. Le jour fixé, l’acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se rendront à l’étude notariale pour signer l’acte authentique d’achat-vente appelé “Escritura de Compraventa”. C’est à ce moment précis que le paiement du solde restant (90%) est effectué et que la possession est transférée à l’acheteur avec la remise des clefs.

Une fois que cet acte authentique est signé, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local. Le cabinet professionnel avec lequel vous travaillez organisera le paiement des taxes de cession associées avec l’achat et s’occupera de la gestion de formalités d’inscription au registre de votre titre de propriété. Il faut compter jusqu’à deux mois pour que l’inscription définitive de votre titre de propriété soit effectuée. De même, votre cabinet professionnel fera les gestions relatives au transfert des comptes avec les fournisseurs locaux de services publics tels que l’alimentation en eau et en électricité, et il organisera leur paiement par l’intermédiaire d’une banque locale. Les frais de notaires tournent s'élèvent à plus ou moins 1000€.

4ème étape : Impôt de transmissions de biens

Une fois l’achat du bien officialisé, vous devrez procéder au paiement de l’impôt de transmissions de biens appelé « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » dans le cas où le bien n’est pas neuf. Cet impôt s’élève 10% du prix de vente. Dans le cas où le bien est neuf, il vous faudra alors payer la TVA appelée « IVA » en espagnol et qui s’élèvent à hauteur de 10%.

5 ème étape : Charges et impôts

Impôt foncier « IBI »

Au niveau des charges et impôts dont vous aurez à vous acquitter, quels sont-ils ? Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage.

Charges de communauté

Vous aurez à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. En général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l’entretien des éléments communs lui appartenant dans l’immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l’entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l’appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains. Le budget des frais annuels de communauté se présente à l’assemblée générale annuelle des propriétaires, lesquels, en personne ou par leurs représentants autorisés, devront approuver le budget par majorité des votes des personnes assistant à la réunion. La loi espagnole exige que le Président de la Communauté soit propriétaire d’une propriété dans le complexe même et qu’il soit élu par votation par les autres copropriétaires. Le Président ne reçoit aucune rémunération pour ce rôle.

Assurance

Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Il est aussi recommandable d’assurer l’immeuble au premier risque au cas où la Communauté n’aurait pas d’assurance combinée.

Impôt sur le revenu en Espagne

Il vaut faudra également vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :

- Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 24% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).

- Impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 24% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.

Dans le cas où vous seriez résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.

Impôt sur les plus-values de capitaux et rétentions

L’impôt sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 21% pour 2012 et 2013, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). L’impôt sur la plus-value pour les résidents pour 2012 et 2013 est fixé à 21% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, à 25% sur les montants entre 6 001€ et 24 000€ de bénéfice, et à 27% sur les montants à partir de 24 001€ de bénéfice.

En ce qui concerne la vente de biens immeubles appartenant à des résidents fiscaux en Espagne, où le bien immeuble constitue le logement habituel, les fonds perçus de la vente peuvent être destinés à l’achat d’une autre résidence habituelle durant les deux années antérieures et postérieures à la vente de la première maison. Si le montant total de la vente est réinvesti dans le nouveau logement, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.

En vertu de la nouvelle loi, tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.